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各位，看到这份文本了吗
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没看到没关系
我们做了总结表格，详细内容文末可以获取
这其实是非常重要的一个文本信号，重要程度我甚至认为超过了楼市调控
所以一定要认真看
其实这份文件我一个月前就拿到了，也一直知道整个行业的政策转向，今天终于宣布落地，可以带大家简单的扫一下整个文件的脉络
但是背后新规调整的目的是什么，对于上海而言意味着什么
其实无数次的提过，行业的转变需要供给侧的变化
其中的重中之重就是土地和建筑规范
这些是激活创新的源头，也是能够起到联动效应的关键因素
所以，这次的政策看上去是写给业内看的，但是对于每个普通个体都需要知道上海对于房地产的野心，到底是什么
关注政策细节，有四个核心态度
01、用城市损容代价来支持居住品质的提升
这次最大的变化是关于阳台的规范
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可以做更大的阳台了
其实行业内一直在讨论什么偷面积啊三阳台啊，不知道各位了解到这背后的用意没
因为阳台只计算50%的面积，支持做更大的阳台本质上就是损失容积率的做法
支持项目更多的赠送，也支持客户得到更多的附加面积
但是这块的损失其实是城市来兜底的，本来能够卖钱的容积率现在有一部分就不计算了
这个代价的背后就是为了让用户可以住的更好
但是这个事和外地所谓的四代宅我觉得还是有本质性区别
外地的四代宅本质上还是用阳台的名义给你创造一个更大的卧室，这种严格意义上来说更符合“偷面积”的说法
但是上海本质上还是希望通过做大阳台还原大阳台
这也是为什么对于阳台的进深要求不能超过1.8米的意义
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这背后的用意是什么
其实在住宅人居发展过程中，阳台是唯一一个在室内能够和室外产生交互的区域
粗暴的把这个封掉或者变成室内空间其实非常短视
甚至会对内部的采光产生剧烈的影响
而上海的这一轮政策，在我眼里是让阳台更好的做一个阳台
对于阳台的功能而言，一个是晾晒，一个是休憩，一个是家政收纳
上海很长一段时间不能做大阳台导致了阳台只能成为晾晒，这在很大程度上也阻碍了好房子概念的落地
这一次在政策新规中得到了更好的明确
02、增加开发商多做配套的决心
其实这也是很多时候开发商和我吐槽的地方
就是以前很多时候，为了方便用户归家会做一些风雨连廊
但是这个空间如果做了就会算容积率也会算公摊，从而本质上又降低得房率
这就让一些明明是因为为民服务的空间，但在计算规则上的问题导致了很多开发商不敢做也不愿意做
然后一些特别注重品质的企业，甚至还会出现一些荒诞的方式
在交付之前先把风雨连廊的顶拆掉变成无顶建筑通过验收之后，再把顶盖上变成风雨连廊
这其实也产生了大量的成本浪费
所以这一次对于一些真的想做品质项目交付的企业来说就是一次重大利好
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一些架空层的规划，风雨连廊的设置都可以得到最大程度的施展
03、降低开发商的建安成本
其中有一条是和车库有关
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可以做成半地下或者放在架空层里
这个方案其实在杭州已经有过大量的尝试
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核心是将整个地下车库放在一层架空层里
然后让住宅变成建在二层之上，甚至可以三层之上
这么做的好处就是整体住宅可以抬高
低区的价值抗性开始被抹除，一层可以得到更好的采光也不会太潮湿
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一些有景观资源的地块，甚至可以通过抬高提升低区的景观价值
但是
更大的好处其实就是减少开发商的建安成本
一个项目开发一直有个最大的难点就是
地下车库是整个建安成本最高的地方，但也是未来营销价值最低的地方
所以让开发商好好做车库，确实也是没办法利益驱动的一件事
通过可以整体抬高的政策，直接降低了开发商的建安成本，让住宅可以成为“天空之城”的同时
也让车库规避了潮湿不通风的问题
本质上也是在提升车库的整体价值
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可以预见的是，未来甚至有可能出现景观车库，主题车库等相关空间
04、让住宅本身也能成为城市天际线
另外，这一次政策还有一个明显的信号
就是在城市规范范畴里已经注意到，住宅也是城市天际线的一部分
所以对于建筑的颜值和外立面也卸掉很多阻碍
也说一个有点黑色幽默的东西
各位知道为什么最近几年项目的立面石材干挂几乎绝迹
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类似这样的建筑立面不知道各位有没有感觉，已经很久没有看到了
现在都是铝板或者玻璃幕墙
知道为什么吗
在营销端大家都说一些假大空的词汇，但是背后其实是基于一个特别有趣的事实
就是用石材干挂，干挂和墙体中空部分，这部分是要算容积率的
这就意味着室内的得房率本质上又进一步下滑
这也是为什么这两年很多小高层的得房率越来越低，就是很多关于面积的计算确实存在很多交叉的部分
这也让这两年上海的豪宅立面出乎意料的统一
长得都差不多
丑不丑就不说了，百花齐放那一定是没有了
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现在把这部分的计容区域取消，就是让开发商可以自由的选择自己的建筑立面
城市住宅也会更加丰富多彩
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同样的对于天际线的规范也适当放松了，也不再是一刀切
可以适度突破，这也让整个社区的整体视觉看上去有波澜起伏的感觉
把住宅在城市规划层面看做和办公、商业为一体的部分，这是我眼中城市发展领先的开始
05
好了，其他的细节政策我们明天还会有详细解读，今天用非常快的时间来分享背后想和大家强调一件事
其实也是我的一个感慨
今年我去到各个城市看项目，几乎所有其他地方都在强调四代宅
四代宅本身是一个好政策，但是如果细则不加以约束，就会导致恶性循环
我看到大量的地方出现了一些迹象
因为关于阳台面积管控的无序，导致了越晚拿地好像可以逾越的底线就越低
甚至下一块地要求比前一块地有更大的偷面积政策企业才愿意拿
从而让本该提升生活品质的四代宅到后面开始无序发展
不少外地的地产从业者甚至对我说：我现在已经不会做户型了
所有的思考逻辑就是如何偷面积
而对于普通个体来说，附赠的大阳台真的能带来更好的生活吗
更高的附加值固然没错
在营销阶段看上去好像怎么都划算
但是交付运营之后呢
隐私性如何考虑，其他区域的采光如何保障，未来区域内的管理如何协调，一系列的问题都需要解决
需要用细则更好的管理出品
用信号表达产品规划的态度，用细则表达对于出品的要求和管控
喊口号是容易的，出政策是艰难的
能否有序执行是更难的
但是大家可以感受到政策的重要性
整个关于建筑规范的计算规格，其实都会悄无声息的影响每一个周期内的住宅出品
政策本身的放松目的是激活开发商的创新意识，也是激活潜在客户想要拥有更好房子的欲望，而这背后是城市对于这个行业更加的包容
对于空间设计的包容，对于城市风景的包容，对于开发商的包容
这些包容对于现在这个行业来说非常重要
一个好的政策就是一次成功的招商引资，只有更好的企业，更大胆的创意，更勇敢的创造，才有可能在源头端激活楼市根本
上海很明显看到在激活楼市产品信心又不希望市场无序之间做出了坚定的选择
当然也不得不承认一件事，这个政策本身不会影响房价，但会影响客户注意力
二手房和存量一手房的注意力确实会被进一步的稀释
不过这也没有办法，也无可奈何
上海楼市在好产品的维度，过去几年可以说是错失的几年
但是从目前来看，我感觉起码在一手房市场可以很快迎来楼市产品力的黄金十年
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好了，面对这样的信号，不知道各位怎么想
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参考文献链接
上海住宅新规调整，背后的野心可大了
