目录
一、IRR到底是什么？
二、为什么要用IRR？
案例1
案例2
三、IRR怎么算？
四、IRR怎么看？
1、和你的资金成本比
2、和机会成本比
3、行业通常有基准线
五、IRR的局限性
问题1：多重IRR
问题2：再投资假设
问题3：忽略项目规模
六、应用场景
场景1：项目投资测算
场景2：个人理财选品
场景3：房贷提前还款测算
七、常见误区
误区1：IRR越高越好
误区2：IRR是实际到手的收益
误区3：所有项目都要算IRR
八、经验分享
1、预测现金流要保守
2、定期重算
3、和团队统一标准
4、理解背后的业务
写在最后
上周和朋友喝茶，他聊起一个项目犹豫不决：前期投50万，未来五年每年能收回15万左右。听起来不错，但总感觉哪里不对劲。他问我：“这买卖到底划不划算？”
我反问他：“你有算过真实收益率吗？”
他愣了一下。很多人都是这样，大概知道能赚钱，但具体赚多少，用什么样的标准衡量，其实很模糊。
今天我们就来聊聊这个能帮你算清账的工具IRR，即内部收益率。它不像年化收益那样简单直接，但能告诉你投资的真实赚钱能力。
我做了十几年的财务分析，看过太多人因为不会算这笔账，把看似不错的项目做成了亏本买卖。
顺便给大家分享一套我整理好的财务分析方面的看板，包括资金、利润、投资、预算等方面的数据分析，能够提高决策效率与准确性。需要自取：https://s.fanruan.com/mbcrh
一、IRR到底是什么？
IRR是衡量一项投资是否值得做的核心指标。简单说，它就是让你的投资净现值等于零的那个收益率。
净现值是什么意思？
就是把未来所有赚的钱，都按一个利率折算回现在，减去你最初投的钱。如果折现后大于零，说明赚了；小于零，亏了。
IRR就是这个临界点的折现率。
举个例子：你投100万，第一年收回60万，第二年收回60万。
如果不考虑时间价值，你赚了20万。但钱是有时间成本的。今年的60万和明年的60万，价值不一样。
IRR会告诉你，考虑时间因素后，这个投资的实际年化收益率是多少。
上面这个例子的IRR大约是13%。这个数字意味着，如果这个项目的收益率超过13%，就值得做；低于13%，不如把钱放别处。
二、为什么要用IRR？
你可能会问，我直接看总利润不行吗？
不行。因为时间会影响你的判断。
案例1
假设两个项目都投100万，总回报都是120万。项目A一年后收回120万；项目B五年后收回120万。
显然项目A更好。但好多少？只看总利润，你看不出来。
用IRR就很清楚。项目A的IRR是20%，项目B的IRR只有3.7%。差距巨大。
案例2
再来看个分期投资的情况。
你开一家店，第一年投50万，第二年追加30万，第三年开始赚钱。
这种现金进进出出的情况，算总账更复杂。IRR能把这些不同时间的投入和产出，拉到一个标准上比较。
这就是IRR的核心价值：它考虑了金钱的时间价值，把不同时间点的现金流，放在同一个维度比较。
三、IRR怎么算？
我知道很多人一听到公式就头疼。放心，我们不推导复杂公式，只讲怎么用。
现在没人手算IRR。Excel一秒钟就能算出来。
第一步：打开Excel，在一列按顺序输入你的现金流。
投出去的钱是负值，收回的钱是正值。注意，一定要按时间顺序排列。比如：第一年投100万，输入-100；第一年末收回50万，输入50；第二年末收回60万，输入60。
第二步：在空白单元格输入公式：=IRR(选择你的现金流区域)。
第三步：按回车，结果就出来了。上面例子的IRR大约是8%。
注意几个细节：
- 现金流间隔要一致。如果每年结算一次，就都用年度数据。如果每月结算，就都用月度数据。
- 初始投资通常放在第一期。
- 至少要有一次现金流出（投资）和一次现金流入（回报）。
四、IRR怎么看？
算出一个数字，怎么判断？
1、和你的资金成本比
如果你从银行贷款利率是6%，那么IRR至少要高于6%，否则你是在帮银行打工。
2、和机会成本比
如果你有另一个项目IRR是10%，那么低于10%的项目，原则上不值得做。
3、行业通常有基准线
比如房地产项目，IRR通常要求12%以上；基础设施项目，可能8%就可以接受。
关键是，IRR必须放在具体环境中看。没有绝对的好坏，只有相对的优劣。
五、IRR的局限性
IRR不是万能的。它也有缺点，你得知道，才能不被它骗了。
问题1：多重IRR
啥意思呢？就是现金流来回变动多次（比如先投资，再收回，再投资），可能会算出两个以上的IRR。这时候结果就失去意义。
问题2：再投资假设
IRR默认中间收回的钱，能以同样的收益率再投资出去。这在实际中很难实现。如果项目中间有大量现金回流，你需要考虑这些钱的实际再投资能力。
问题3：忽略项目规模
一个投1万、IRR为50%的项目，和一个投100万、IRR为20%的项目，哪个赚的总钱多？
显然是后者。
所以，不能光看IRR一个数。一定要结合其他数据一起看，比如总共赚了多少钱（净现值）。
六、应用场景
你在生活中什么时候会用到IRR？
场景1：项目投资测算
这是我用得最多的地方。
不管投公司、投设备，还是投店铺，只要钱是分批投、回报分期收，第一步就是拉现金流算IRR。这是我们做财务分析的基础功课。
我现在做这类分析，已经习惯用FineBI这种财务分析工具来搭模型和看板了，数据一拉，现金流表格和IRR结果联动呈现，比单纯用Excel表格更直观，也方便随时调参数做模拟。工具链接我放在这里，感兴趣的可以试试看：https://s.fanruan.com/f8rnq
场景2：个人理财选品
现在理财市场的产品五花八门，什么基金定投、年金险、定期理财，宣传的年化利率看得人眼花缭乱。
我有个朋友去年就差点踩坑，买了一款年金险，宣传说交 10 年，每年交 5 万，退休后每年能领 8 万。他来找我算账，我让他列出现金流，算IRR。结果算出来只有 3.1%，比当时的大额存单利率还低。
最后他果断退了保。你看，别信宣传的预期年化，自己算IRR才靠谱。
场景3：房贷提前还款测算
很多人手里有闲钱，纠结要不要提前还房贷。
这个问题，IRR也能帮你算明白。
- 把提前还款省下的利息，看作这笔钱的投资收益，算出IRR；
- 再算算你买理财的预期IRR。
哪个高，就选哪个。
七、常见误区
我见过太多人对IRR有误解。
误区1：IRR越高越好
不一定。超高IRR可能对应高风险，或是项目规模很小。稳定性和规模同样重要。
误区2：IRR是实际到手的收益
其实不是。它是个衡量标准。实际拿到手的，会受税、费用这些影响。
误区3：所有项目都要算IRR
短期、简单的项目，一眼能看明白的，没必要算这个。但对于长期、现金流复杂的项目，IRR几乎是必算的。
八、经验分享
这些年，我用IRR看过太多项目了。分享几点实在的。
1、预测现金流要保守
尤其是收入，别太乐观。乐观预测会拉高IRR，误导决策。
2、定期重算
项目进行中，实际情况和预测会有偏差。要时不时用实际数据重新算一下。和当初的预测比比，及时调整。
3、和团队统一标准
一个项目，财务、业务部门的预测可能不一样。大家必须用同一套假设来算，结果才有可比性。
4、理解背后的业务
如果IRR算出来不好，别光盯着数字。要回头看看，是成本超了，还是市场变了？找到业务上的问题。
写在最后
回到开头朋友的那个项目。我帮他算了IRR，大约11%。他的资金成本是8%，行业平均回报9%。
看起来可行，但考虑到项目周期长、中间现金流不稳定，我建议他要求更高的风险溢价。最后他决定，除非IRR能到13%，否则不做。
这就是IRR的价值：它不能代替你决策，但能给你一个清晰的比较基准。在复杂的选择面前，一个可靠的数字，比一堆模糊的感觉更有用。
投资本质上是用现在的钱，换未来的钱。IRR就是帮你衡量，这个交换是否合算。
下次面对投资决策，无论是大项目还是小买卖，都记得问自己一句：我算过IRR吗？
算清楚了，心里才有底。
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